在房地产拓展中如何勘地
发布时间：2024-06-05 浏览：201
很多房地产拓展部门都会把“勘地”，理解为“看地”。如果真是看看就可以了，那真的也就不重要了。反正就是去看看呗，应付下差事，浪费点汽油，回公司领个餐补，那就可以了。其实这也是非常有学问的工作，不是随便什么人都能去干的。
通常情况下看地会有几种情况，一是自己做先头部队去探探，二是带领导去视察，三是陪同营销、设计和工程等专业人员去深入勘察。在这几种情况下，如何能全面的“勘”好一块意向地块，首先要从自己去探探开始，如何保证自己“勘”好了呢？今天就和各位看官分享一下经验：
“勘”地要有组织，有目的的去看，大致分为四个关键点：
1.界址分析；2.地上分析；3.地下了解；4.周边综合观察。
可能有的看官要说了，你讲的啊啦都晓得，我们都会。不过衍行想告诉你，你会的都是皮毛而已。这四部没有那么简单。下面我们来全面的说一下，请自己对照一下你自己是“看地”还是“勘地”。
界址分析：拿到一块地的资料，一般红线图上都会标注有界址点，在图上会用“J1，J2。。。”来表示，这个界址点一般没有人去进行仔细的分析，所以常常忽略其意义存在。我们看地的时候一定是要围着界址点走一圈（哪怕是荆棘，也要走一圈），走这一圈不是光走的，我们还要对照着图纸来观察界址在哪些地方发生了转折，所有界址点都是一个转折点，要动脑筋想一想，为什么在这转折了。可能有些人觉得我们看出来原因就有啥用呢？下面我们分享一个案例和您解释一下。曾经有一个项目，在项目的东侧有一个三角形的凸出部位，因为是锐角突出，所以在规划设计中很难利用，在勘地的过程中，我们发现三角地对应的另外一半是一个安置区的地界，在安置区的范围内也是一个三角地，等于是一个矩形划成两个三角。这是很无厘头的事情啊。于是就深入了解，后来发现安置区的那个三角地是块没有用的地，由于形状太奇怪，所以也荒在那，无人过问。然后我们想到一个问题，如果两家平衡一下，在面积不改变的情况下，从中间取直，这样我们这边能多建一幢楼，对面也能利用出一个停车场来，皆大欢喜啊。后来和当地政府一沟通，政府也觉得是好事情，首先来说没有经济损失，其次呢对两家都利好，于是就同意了。最后这边多幢楼，那边多个停车场，没有人有损失。都得利。从这个案例来看，如果对界址点的转折不去研究，就不可能有那么好的结果。所以界址分析是看地一个重要的开始。暂且抛开需要置换的情况，了解界址点其实也是对于地块历史权属和界址上的一些往事最好的切入点。什么周边道路的扩口，规划中的道路上可能哪里是公交站，相邻地块的用途，沿路区域是否有绿化等等，都会在界址点的分析中有很大收获。
地上分析：地上分析不是让你绘制地形图，而是让你了解地形上有什么。这些可能异于常态的东西，在未来也许就是设计需要注意的地方，或借此发挥、或避之不及。一般情况下，可能出现的异常有：残留建筑物、土堆、有规律地表植物、水面、沟壑与坟墓痕迹等等。无论上述哪些东西出现，对于用地或多或少的有些影响。曾经在一个项目中，我们去看地的时候发现这块地上的植物很多（一个有历史的厂区），个别还很大，也没有什么需要保护的树种，也就没有在意，可是拿地后，政府要求“把这些树都保护起来，不能砍，我们要保护环境。”政府一句话不要紧，多少楼要让树着来布置不说，地下室还得让着挖。在后期设计的过程中给我们带来了很多的麻烦。当工程实施的时候，工程口反映，想让一颗大树在一个工地现场活几年，那肯定是不可能的事情。回头我们又来找政府协调，艰难的争取到把树挪开保护，最终还要还原。如果当初在看地的时候，没有付土地款，就来协调这样的事情，估计那几颗没人要的树政府也不会有过多要求，顶多让我们自己来想办法，能留则留，不能留则砍。但是由于前期没有足够的重视，所以带来了很多麻烦，每天要奔波很多部门去当孙子。
地下分析：地下分析主要有两点：一点是地质，一点是地下建筑物。这两点资料不靠腿，要靠嘴。要多想用地周边的居民和在建工程的工程师打听。我们曾经遇到一个项目，前期没有任何文件说明地下有什么，但是开工建设以后发现地下是一个战争年代留下来的人防掩蔽所。要说这是什么重要的东西吧，也不是，要说不重要吧，也不能直接埋了。就这么一个硬包，给我们工程的地质处理上带来了很多成本的浪费；这还不止，政府得知此事后，当地人防部门批复，人防你们可以拆了，但是拆了的人防要按照面积如数还原。虽说我国政府官员一般不是专业出身，但是这么无理的要求还是让人大跌眼镜。我买地的时候没有任何人说这有个人防，妨碍我工程建设，浪费我工程成本不说，还要我掏钱返建，简直无理取闹。虽然无理取闹，但是嘴大。虽然最后我们没有返建，但是浪费了不少沟通和处理的时间，牺牲了较大的项目利润。
周边分析：在做用地周边分析的时候，我们要分几个步骤。一个是200米内的近范围，另一个是2000米的远范围。在200米范围内，最有可能出现的问题就是退让，或者因为危险品建筑；或者因为日照；我们还听说过隔壁有个牛逼的建筑也会让你在准备开工的时候告诉你：“这块地建什么要听我的意见”（一般与国防有关的建筑就是那么的牛逼，但是前期你很有可能根本不知道那幢楼是啥，人家也不挂任何牌子），200米范围内相安无事的土地现在真的不多了。动辄100米高的楼，千万要注意马路对面都有可能被你挡到，或者挡到你。规划设计条件一般不会告诉你分析日照的时候要把他们都考虑在内。尤其有很多建筑在地形图上没有表达出来的，一定要把资料整理齐了再交到设计师手上，否则一轮规划就泡汤了。在2000米范围内需要注意的有两个方向：一个是对你有利的，比如商业好、环境好、学区好，或者是在建商业综合体、交通枢纽等等。对你不利的就是旁边的竞争对手和那些老百姓不待见的东西。对你有利的东西，遗漏了那对于项目是一个损失，如果对你不利的东西没发现，那将来就是一个炸弹放在那里，随时有人去点炮。
同时在做这些工作的时候，最好要整理详细的文字和表格，一目了然。千万别让后续工作的人发自内心的感叹一句：“原来你，什么都不知道。”做土地拓展的人是先头兵，要开好第一脚，放好第一枪，要为公司的发展架好挡门炮。
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